Vous louez un bien meublé et vos revenus locatifs dépassent le seuil de 23 000 € par an ? C’est un cap important qui peut modifier votre statut fiscal et impacter la gestion de votre activité. Mais pas de panique : dépasser ce seuil ne signifie pas automatiquement un passage en Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Dans cet article, le cabinet d’expertise comptable MTLC à Lyon vous explique en détail les conséquences de ce seuil, les risques à anticiper et les choix à faire pour optimiser votre fiscalité.

Rappel : les conditions du statut LMNP

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est réservé aux particuliers qui louent un logement meublé sans que cette activité constitue leur source principale de revenus.

Pour rester en LMNP, deux conditions doivent être réunies :

• Percevoir moins de 23 000 € de loyers meublés par an ;
• Ou, si ce seuil est dépassé, que les recettes ne représentent pas plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Dès que les deux conditions sont franchies, vous basculez automatiquement en LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Que se passe-t-il si vous dépassez les 23 000 € de loyers ?

Il existe deux scénarios en cas de dépassement du seuil :

Cas 1 : vous dépassez les 23 000 €, mais vos revenus locatifs restent < 50 % de vos revenus globaux

Vous restez en LMNP. Le dépassement du seuil n’a pas d’incidence sur votre statut, tant que l’activité locative reste secondaire par rapport à vos autres revenus (salaires, BNC, pensions…).

Bon à savoir : Le régime réel reste possible, vous pouvez continuer à amortir votre bien et déduire vos charges.

Cas 2 : vous dépassez les 23 000 € ET les loyers représentent plus de 50 % des revenus du foyer

Dans ce cas, vous passez automatiquement en LMP, et cela entraîne des conséquences fiscales importantes :

• Imposition des revenus locatifs toujours au régime réel, mais en tant que BIC professionnels.
• Imposition aux cotisations sociales (SSI), plus élevées que les prélèvements sociaux (URSSAF ou CGS/CRDS).
• Possibilité d’imputer un déficit BIC sur le revenu global.
• Exonération possible de la plus-value de cession (sous conditions de durée et de recettes).

Ce changement de statut implique une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et une gestion comptable adaptée.

Ce que vous devez faire en cas de dépassement

Dès que vous franchissez le seuil des 23 000 €, voici les bonnes pratiques à adopter :

• Vérifiez votre statut fiscal chaque année, selon votre avis d’imposition et les revenus du foyer.
• Tenez une comptabilité rigoureuse : passage en LMP = règles différentes.
• Anticipez les cotisations sociales (en LMP) qui peuvent grever la rentabilité nette.
• Consultez un expert-comptable pour évaluer l’intérêt de rester en LMNP ou d’assumer le basculement en LMP.

LMNP ou LMP : que choisir si vous dépassez régulièrement le seuil ?

Voici quelques points de comparaison :

À Lyon, un marché dynamique à forte rentabilité, le passage en LMP peut parfois être avantageux, notamment si vous prévoyez une revente avec plus-value ou que vos charges sociales sont maîtrisées.

Pourquoi se faire accompagner par un expert-comptable à Lyon ?

Chez MTLC, nous accompagnons chaque année des investisseurs immobiliers en LMNP et LMP.

Nos services comprennent :

• Le choix du régime fiscal le plus avantageux (micro-BIC, réel, LMP…),
• La tenue complète de la comptabilité locative,
• L’aide à l’immatriculation au RCS et aux déclarations sociales,
• Des conseils personnalisés pour optimiser l’amortissement, la trésorerie et la fiscalité globale de votre projet.

Conclusion dépasser les 23 000 € en LMNP, une opportunité bien plus qu’un risque

Franchir le seuil des 23 000 € de loyers en location meublée ne signifie pas nécessairement la fin du LMNP, ni une explosion de votre imposition. Avec une bonne stratégie fiscale et un accompagnement comptable rigoureux, vous pouvez conserver une rentabilité élevée, tout en sécurisant votre statut.

Vous louez en meublé à Lyon et approchez (ou dépassez) ce seuil ?

Vous pouvez faire appel aux services de MTLC, Expert-comptable à Lyon, Sainte-Foy-Lès-Lyon, Francheville, Tassin-La-Demi-Lune, pour optimiser votre statut LMNP ou LMP.

Contactez MTLC, 65 avenue du Point du Jour 69005 LYON, 04-51-40-99-69.